随着區域經濟發展從原有的以土地财政融資(zī)、項目建設投資(zī)拉動GDP增長轉向全面考慮土地、功能、産業、公共服務、财稅等多個内在關系的區域綜合發展，大(dà)型區域開(kāi)發成爲當下(xià)最重要的模式。面對投資(zī)體(tǐ)量大(dà)、實施周期長、專業領域雜(zá)、利益主體(tǐ)多的大(dà)型區域開(kāi)發項目，真正實現“決策可行、資(zī)金可融、建設可落地、投資(zī)可控制、風險可把控”的全生(shēng)命周期可持續發展，這不僅是地方政府、開(kāi)發主體(tǐ)面臨的新難題，也是對專業工(gōng)程咨詢公司服務水準和實操能力的最好檢驗。

一(yī)、大(dà)型區域開(kāi)發項目的特點分(fēn)析

（一(yī)）投資(zī)規模大(dà)、開(kāi)發周期長

大(dà)型區域開(kāi)發項目規劃範圍大(dà)，多在1平方公裏以上，建設内容涉及前期土地動拆遷、基礎設施建設、功能提升項目建設等，建設期多數在3-5年有的甚至達到10年，且項目土地前期費(fèi)用支出較大(dà)，項目前期投資(zī)決策、規劃立項等準備手續和時間較長。從運籌學角度來看，大(dà)型區域開(kāi)發是時間維、邏輯維和專業維等多維度統籌結合的複雜(zá)工(gōng)程，如何在長周期内控制大(dà)投資(zī)是投資(zī)總控的工(gōng)作主線。三林楔形綠地項目位于浦東新區三林鎮，東至濟陽路、南(nán)至外(wài)環線、西至沿江公路、北(běi)至華夏西路（中(zhōng)環線），總占地面積約爲368公頃（不含古民居），規劃用地面積約412.3公頃，預計總投資(zī)700億，建設周期10年左右。

（二）開(kāi)發目标高、涉及主體(tǐ)多

大(dà)型區域開(kāi)發項目多涉及市區兩級政府、開(kāi)發平台公司及項目建設主體(tǐ)、潛在合作方以及開(kāi)發建設推進中(zhōng)土地動拆遷、規劃、設計、施工(gōng)、監理、招投标等各類服務商(shāng)。同時，大(dà)型區域開(kāi)發項目多包括公益性、經營性、準經營性等不同特征的子項目，不同類型項目由于投融資(zī)模式差異需分(fēn)類實施、協同推進。投資(zī)作爲貫徹項目前期至項目完成的關鍵，亟須發揮紐帶作用實現各方協同并進。大(dà)型區域開(kāi)發項目往往承擔打造城市地标的重任。三林楔形綠地項目作爲上海市第一(yī)批城中(zhōng)村(cūn)改造項目之一(yī)，不僅承擔打造上海城市更新典範重責，也要滿足“三林看世界、世界看三林”定位，開(kāi)發建設備受市區兩級政府關注。

（三）專業領域多、建設要求多樣

大(dà)型區域開(kāi)發項目開(kāi)發強度大(dà)，除商(shāng)業商(shāng)辦住宅等經營性項目外(wài)，一(yī)般還會涉及動遷居民就地安置的保障房建設、綠地環境等複合功能打造、道路基礎設施及水系橋梁建設等幾十個項目，橫跨房建、綠化、道路、橋梁、水系等多個專業領域。同時，業主、設計、施工(gōng)和監理等單位擁有各自的工(gōng)作目标和專業目标，在前期和建設階段極有可能存在目标沖突和矛盾，如市政配套、河道水系、保障性住房、綠地、經營性地塊等不同類型項目互爲前提相互聯動，且建設要求和标準各有差異，如不能有效銜接各類項目推進進度、合理安排各類項目投資(zī)計劃、有效引導相關單位複核各階段分(fēn)項目投資(zī)，極易造成投資(zī)浪費(fèi)。

二、投資(zī)總體(tǐ)控制的意義

（一(yī)）立足全局、統籌推進

圖1投資(zī)總控工(gōng)作界面示意圖

大(dà)型區域開(kāi)發項目投資(zī)總體(tǐ)控制核心是立足全局，從統一(yī)規劃、統一(yī)建設、統一(yī)運營的角度出發，形成對動遷、設計、施工(gōng)、運營等不同單位間的溝通協調機制，同時對與投資(zī)控制相關的單位和工(gōng)作制定統一(yī)規範的建設标準，保持同類工(gōng)程經濟指标協調統一(yī)，在總目标下(xià)優化實施各分(fēn)項目标和具體(tǐ)工(gōng)作，從而爲區域開(kāi)發實現有效控制建設成本、提高投資(zī)收益。其中(zhōng)，針對全區域重點對總體(tǐ)投資(zī)規模、投資(zī)結構、投資(zī)計劃、投資(zī)風險的把控及按需動态優化調整，從是否控住投資(zī)大(dà)盤子、是否符合投資(zī)項目管理要求、是否最大(dà)化發揮資(zī)金适用效率等進行研判。針對單體(tǐ)項目重點對項目項目建議書(shū)、工(gōng)程可行性研究報告、概算報告，從是否匹配功能實現、是否滿足定位要求、是否符合建設導則、是否有效控制投資(zī)等角度進行研判。

（二）動态跟蹤、發現矛盾

緊緊圍繞大(dà)型區域開(kāi)發項目功能定位，全面、高效、動态地預測分(fēn)析、過程監控和合理優化區域總體(tǐ)和重點項目投資(zī)控制，确保區域開(kāi)發路徑最優化、總體(tǐ)目标最大(dà)化。一(yī)方面跨前一(yī)步，充分(fēn)做好項目運營端的前置考慮，及時銜接項目建設與項目運營，将運營所需功能提前納入項目建設安排；另一(yī)方面左右銜接，做好投資(zī)總控與設計總控、施工(gōng)總控管控要素銜接，以各專項研究爲基礎提取總控要素，區分(fēn)重點和非重點區域、基礎性和功能性項目，及時發現多項目與單項目實施中(zhōng)存在的問題與矛盾，确保問題檢索達成“項目之間橫向到邊，項目本身縱向到底”。

（三）内外(wài)銜接、促成共識

圖 投資(zī)總控涉及内外(wài)方

項目投資(zī)是一(yī)項同時兼具綜合性、專業性、政策性的經濟活動，貫穿于項目建設的各個階段，不僅涉及對外(wài)與市區各職能部門的項目報批報建流程開(kāi)展，也涉及對内開(kāi)發平台對項目投資(zī)管理的管控要求及開(kāi)發建設主體(tǐ)内部管理要求。因此，投資(zī)總控工(gōng)作的服務重點在于積極出面協調内外(wài)部關系，做好政府端與企業端的技術協調，促成決策共識。其中(zhōng)，前期階段重點在于區域開(kāi)發總體(tǐ)方案提供、開(kāi)發路徑建議、資(zī)金平衡方案編制及開(kāi)發支持政策創新等，推進階段重點在于單項目報批報建的相關流程進度及需協調事項的路徑政策建議等。

三、大(dà)型區域開(kāi)發項目投資(zī)總體(tǐ)控制的方法

結合大(dà)型區域開(kāi)發項目特點，通過三林楔形綠地項目的綜合實踐，初步形成了項目投資(zī)總體(tǐ)控制的“一(yī)張藍(lán)圖控全局、一(yī)個體(tǐ)系控動态、一(yī)套制度控流程、一(yī)份導則控标準、一(yī)個計劃控關鍵、一(yī)個系統控平衡”的“六個一(yī)”方法體(tǐ)系。

（一(yī)）一(yī)張藍(lán)圖控全局

圖1   三林楔形綠地項目總平面示意圖

緊緊圍繞項目總體(tǐ)規劃、功能定位及控制性詳細規劃，按不同功能類别和定位進行投資(zī)項目分(fēn)類。針對不同分(fēn)類的項目形成側重不同的投資(zī)管控目标。在實際操作中(zhōng)，相關功能雖會有交叉重疊，但管控目标側重點保持一(yī)緻。如三林楔形綠地項目将項目劃分(fēn)爲“保基本”“提品質”“強功能”“增效益”四大(dà)類項目，并形成建立不同投資(zī)管控要求。如“提品質”類項目，主要爲提升區域開(kāi)發品質和樹(shù)立形象的特色投資(zī)項目，如标志(zhì)性建築、環境綠化以及基礎設施中(zhōng)帶有提高标準特性的海綿城市、綠色建築、智慧城市等，其管控重點在于确保技術到位、标準到點。

（二）一(yī)個體(tǐ)系控動态

圖2   投資(zī)總控體(tǐ)系

建立涵蓋投前、投中(zhōng)、投後的投資(zī)總控動态管理體(tǐ)系。其中(zhōng)，投前以決策分(fēn)析爲主，協助确定發展功能、明确總體(tǐ)指标，确定開(kāi)發路徑、投資(zī)總量、資(zī)金平衡方案、投資(zī)開(kāi)發時序等，并形成投資(zī)總體(tǐ)方案作爲項目投控的總綱文件。投中(zhōng)以實時控制爲主，重點關注區域内如土方平衡方案、建設時序安排、施工(gōng)過程中(zhōng)變更和簽證、非項目化費(fèi)用等對項目總投資(zī)的影響，并做好分(fēn)類分(fēn)項投資(zī)的動态管控，提交分(fēn)地塊、分(fēn)項目的投資(zī)建議書(shū)。投後以總結評估爲主，重點對标投資(zī)目标的分(fēn)析執行情況進行總結評價，形成投資(zī)評估報告。

（三）一(yī)套制度控流程

結合投前、投中(zhōng)、投後的投資(zī)總控動态管理體(tǐ)系，分(fēn)别建立前期策劃和決策階段、規劃設計階段、施工(gōng)準備階段、項目實施階段、竣工(gōng)結算結算階段、跟蹤審計階段投資(zī)控制的各項制度文件如《項目檔案管理辦法》《設計變更管理辦法》《投資(zī)監理單位管理辦法》《工(gōng)程建設其他費(fèi)用歸類辦法》等，爲投資(zī)總控工(gōng)作保駕護航。針對三林楔形綠地項目，自工(gōng)作組進場後，在調研、梳理地産集團和地産三林公司内控制度的基礎上，提出了投控制度修編計劃共20項。目前，結合集團制度建設要求、跟蹤審計咨詢工(gōng)作情況，已完成了相關制度10項。

（四）一(yī)份導則控标準

結合大(dà)型區域開(kāi)發項目涉及專業多、建設要求多樣的特點，需立足區域定位、開(kāi)發實際編制項目開(kāi)發建設技術導則，作爲項目投資(zī)報批和投資(zī)控制的依據，全面指導區域整體(tǐ)開(kāi)發和單個項目的決策和實施。依托項目開(kāi)發建設技術導則，在單個項目前期報批過程中(zhōng)，可及時對标建設方案及标準，加強單個項目前期投資(zī)報批審核把關，緊密銜接設計單位、評審單位及審批部門的溝通，切實從源頭上協助落實投資(zī)目标。三林楔形綠地項目采用案例研究法、因素分(fēn)析法、估算指标法等方法，重點對市政設施建設（道橋工(gōng)程、給水管網、燃氣管網、雨污水、電(diàn)力）、楔形綠地建設、海綿城市、河道工(gōng)程、公建配套設施等領域單項工(gōng)程建設投資(zī)指标進行研究，經市區相關部門征詢論證後，最終完成導則編制工(gōng)作。

（五）一(yī)個計劃控關鍵

全過程始終是工(gōng)程建設領域的長期命題，做好全生(shēng)命周期投資(zī)控制，離(lí)不開(kāi)科學合理的投資(zī)進度計劃安排。以三林楔形綠地項目爲主力，投資(zī)進度計劃一(yī)方面要注重綜合統籌，全面考慮基礎設施項目成本分(fēn)攤、經營性地塊出讓條件滿足、整體(tǐ)稅收籌劃等綜合因素合理有序安排各個項目；另一(yī)方面要加強過程管理，對個别因項目變動對投資(zī)影響變化較大(dà)的項目如土地動拆遷、變電(diàn)站變遷、軌交三線換乘等，及時做好跟蹤和分(fēn)析并提出投資(zī)應對策略。

（六）一(yī)個系統控平衡

圖3   三林楔形綠地項目投控信息管理系統示意圖

運用數字化手段，提升投控信息化管理水平。在三林楔形綠地項目中(zhōng)，建立項目投控信息管理系統，已形成項目進度、多算對比、分(fēn)類統計和項目清單四大(dà)闆塊。依托管理系統，可實時采集項目執行過程中(zhōng)的投資(zī)數據，全程跟蹤和監測區域範圍内時各項目各個環節投資(zī)實施狀态，動态掌握投資(zī)計劃執行情況，對存在的偏差進行預警及分(fēn)析，實現投資(zī)數據實時采集、動态比對、風險預警、采取對策。随着信息化手段的逐漸豐富以及工(gōng)程技術領域對BIM、GIS數據信息的實際應用，還将升級項目投控信息管理系統，豐富平台投資(zī)要素内容、開(kāi)展投資(zī)分(fēn)級分(fēn)類管理，更好實現數據及時響應、動态交互等。