上海作爲超大(dà)城市産業用地空間日趨飽和，制約了傳統産業提速升級，工(gōng)業轉型發展急需新空間、新載體(tǐ)，存量工(gōng)業地塊亟待“騰籠換鳥”。以工(gōng)業上樓爲特征、推動工(gōng)業向上生(shēng)長，着力打造垂直園區及新型智造空間等做法，成爲國内外(wài)城市的最新實踐探索。

随着新一(yī)輪科技革命和産業變革深入影響産城發展，智造空間對于延拓上海的制造業載體(tǐ)空間、實現産業生(shēng)态融合、提升經濟密度将發揮重要作用，對于上海高效利用土地資(zī)源、優化産業鏈布局、推動制造業高質量發展具有重大(dà)意義。

各國積極探索工(gōng)業上樓 新加坡實踐獨樹(shù)一(yī)幟

從國際看，新加坡、東京、首爾等城市在“工(gōng)業上樓”領域實踐豐富，具有很強的借鑒意義。如東京在豐島區、江東區等區域推動“立體(tǐ)城市化工(gōng)業”模式，廠房高度可達到30層；又(yòu)如首爾推動“公寓式工(gōng)廠”模式，爲都市型無污染産業提供産業空間。

新加坡“工(gōng)業上樓”實踐較早、成果斐然。以新加坡裕廊集團的大(dà)士空間爲例，在工(gōng)業樓宇底層空間打造7個陸上工(gōng)廠，配備高層高、高荷載樓闆，在新加坡國土稀缺的背景下(xià)，有效滿足了重工(gōng)業企業的發展需要。以此爲基礎，園内建成36個斜坡式工(gōng)廠和95個分(fēn)層式工(gōng)廠，以空間的高度集約化布局，有效整合制造鏈中(zhōng)的高價值環節，實現産業整體(tǐ)協調、效能提升。在建築設計方面，将景觀深度嵌入走廊、電(diàn)梯大(dà)堂和娛樂室等公共活動區，精心設計包含休閑、生(shēng)态等複合功能的中(zhōng)央庭院空間，滿足企業和人員(yuán)對宜居宜業高品質環境的要求。新加坡裕廊集團正緻力于打造新一(yī)代地下(xià)物(wù)流集散中(zhōng)心、高層複合廠房，以更好滿足未來工(gōng)業需求。

圖一(yī) 新加坡裕廊集團大(dà)士空間外(wài)觀

國内城市紛紛發力 點線面突破推陳出新

 從國内看，北(běi)京、深圳、蘇州、廣東等城市在“工(gōng)業上樓”領域積累了一(yī)定經驗。如北(běi)京市首個“摩天工(gōng)廠”天空之境·産業廣場項目于2022年通過竣工(gōng)驗收；蘇州相城正全力推動“工(gōng)業上樓”，已建成符合“上樓”标準産業載體(tǐ)6個、在建9個、拟建3個。

深圳寶龍專精特新産業園是深圳首個工(gōng)業上樓試點案例。園區突破“單一(yī)宗地、單一(yī)功能、單獨出讓”模式，以片區尺度、多地塊組合出讓，推出“M1+C1”混合用地性質，滿足産業、商(shāng)業、宿舍、酒店(diàn)多業态靈活布局，實現園區功能聯動、有效耦合。廠房以需定供，配套功能實施集中(zhōng)布局，咨詢設計機構提前介入産業招商(shāng)撮合階段，滿足不同類型企業多樣化的空間需求。園區6棟廠房爲滿足不同産業、不同環節的生(shēng)産工(gōng)藝需求，按照“底層定制化、高層通用化”方式進行建築設計。工(gōng)業廠房可進行分(fēn)割銷售，在符合最小(xiǎo)購置面積及宿舍購買比例的前提下(xià)，企業可按照棟、層、套爲單位，購買廠房、研發用房、配套宿舍等。目前，園區“專精特新”企業占比已超過86%，項目招商(shāng)簽約率超七成。

圖二 寶龍專精特新産業園廠房空間設計

廣東東莞着力打造松湖智谷“工(gōng)業上樓”示範區。松湖智谷的工(gōng)業大(dà)廈以智能制造産業用房爲主，一(yī)期平均容積率近4.0，樓高普遍達到10-20層，最高可達36層。大(dà)樓集研發、生(shēng)産、測試、展銷于一(yī)體(tǐ)，通過優化層高、承重、隔振、吊裝、物(wù)流等配套工(gōng)藝，有效滿足新發展階段企業對智能廠房的需求。松湖智谷采取租售結合的商(shāng)業模式，租售比約爲1:1，高端廠房和辦公大(dà)廈都可按50年獨立紅本産權分(fēn)割銷售，整體(tǐ)出租率已達七成。另外(wài)，園區打造了一(yī)系列高品質建築，包括濱水長廊景觀、垂直綠化、空中(zhōng)花園、市政公園等。目前，園區正式簽約企業達537家，其中(zhōng)，國家高新技術企業占到51%、規模以上企業占到59%，另有行業龍頭企業47家、市鎮“倍增計劃”企業26家、科研實驗室39個，華爲、VIVO、小(xiǎo)米等鏈主企業的60餘家供應商(shāng)落戶園内。

圖三 廣東東莞松湖智谷外(wài)觀

上海着力打造“智造空間” 以畝産效益論英雄

推動現代化産業體(tǐ)系高質量發展，既需要質的提升，也需要量的支撐。面向2025年工(gōng)業增加值達到GDP的25%以上的戰略目标，要探索土地多用途高效混合利用，浦東新區、闵行區等地率先打造”智造空間”，工(gōng)業空間容積率從最低2.0至最高4.0，企業預計年産值3200萬/畝至5000萬元/畝，做到了以每畝産值、每畝效益論英雄。

年底前，本市已公開(kāi)披露計劃開(kāi)工(gōng)新建的智造空間重大(dà)項目共16個：其中(zhōng)，張江地區開(kāi)工(gōng)7個項目，總投資(zī)約78億元，包括君實生(shēng)物(wù)、榮昌生(shēng)物(wù)、張江創新藥産業基地、醫療器械加速器等高能級項目加快啓動。張江科學城是本市最早探索産業綜合用地政策的區域之一(yī)，近期大(dà)力推動産業用地彈性規劃。張江科學城産業集群效應日漸凸顯，全球醫藥10強中(zhōng)已有7家入駐張江，全球醫藥20強已有一(yī)半在張江設立開(kāi)放(fàng)式創新中(zhōng)心，中(zhōng)國醫藥工(gōng)業百強企業近三分(fēn)之一(yī)将研發功能落戶張江。

搶抓最新政策紅利 多元化主體(tǐ)共享成果

上咨集團長期跟蹤、服務本市及全國“工(gōng)業上樓”項目，緻力于服務構建“技術前沿、功能集聚、低碳宜業”的新型都市工(gōng)業體(tǐ)系，在探索打造具有上海特色的“智造空間”領域經驗豐富。

近日，上海出台《關于推動“工(gōng)業上樓”打造“智造空間”的若幹措施》，着力破解土地資(zī)源緊缺，助力工(gōng)業上樓、換新智造空間。上咨集團順承“工(gōng)業發展空間從平面轉爲立體(tǐ)”的總體(tǐ)思路，建議各企業搶抓機遇，主體(tǐ)用足、用好政策紅利，不斷拓寬産業發展新空間。    

【潛在投資(zī)企業主體(tǐ)】用好産業綜合用地（M0）政策，企業可通過M0用地，按需搭配布局生(shēng)産、研發、倉儲、租賃住宅、公共服務配套用途等功能。在符合要求前提下(xià)，可對項目空間進行分(fēn)割轉讓。

【新建投資(zī)項目主體(tǐ)】主動投資(zī)建設智造空間優質項目，符合條件的項目經認定後，積極争取單個項目按建設費(fèi)用補貼；投産使用後，可爲入駐制造業企業積極争取租金補貼。

【存量地塊企業主體(tǐ)】在安全可行的條件下(xià)，主動推動存量工(gōng)業用地提升容積率，用足、用好存量工(gōng)業用地提升容積率項目不補繳土地價款的政策紅利，爲企業發展提供空間。

【園區開(kāi)發運營主體(tǐ)】用好本市有關智造空間的政策指引，推動投融資(zī)機制創新，積極推動開(kāi)展基礎設施資(zī)産證券化（REITs）工(gōng)作，積極争取上海園區高質量發展基金、基礎設施領域不動産投資(zī)信托基金等市級基金投資(zī)支持。

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