2022年5月29日，上海市政府印發《上海市加快經濟恢複和重振行動方案》，提出8個方面50條新政策。其中(zhōng)爲積極擴大(dà)有效投資(zī)，特别提出要“加強城市更新規劃編制、政策支持”。老舊(jiù)小(xiǎo)區是本輪疫情防控的難點之一(yī)，加快更新改造對于常态化疫情防控管理也有重要意義。

上咨集團長期跟蹤城市更新，多年來持續爲全市舊(jiù)區改造、舊(jiù)住房改造、存量工(gōng)業盤活等城市更新工(gōng)作咨政建言，并先後參與桃浦地區、吳淞地區、南(nán)大(dà)地區等系列城市更新重大(dà)項目的全過程綜合咨詢服務工(gōng)作，未來還将持續爲全市城市更新工(gōng)作貢獻智慧力量。

一(yī)、城市更新工(gōng)作推進面臨的難點

一(yī)是定位高，現狀與藍(lán)圖平衡難度大(dà)。城市更新對城市再發展意義重大(dà)，尤其成片區域更新多是曆史文脈保護要求多、規劃戰略定位高、城市功能提升責任大(dà)，涉及多個部門，亟需多方協同在主體(tǐ)認定、更新模式、功能規劃等方面創新探索，精準把握政策創新條件邊界以更好更快推進項目、更合理有效降低政策風險。

二是需求多，個别與公共利益協同難。舊(jiù)住房更新是改善人居環境質量、完善公共服務配套的重要手段。爲更好保護舊(jiù)住房權利人合法權益，目前對舊(jiù)住房更新規定了更新協議簽訂比例。在實際操作中(zhōng)多面臨産權歸集難的現實難題。此外(wài)，随着成片二級舊(jiù)裏以下(xià)房屋改造任務的陸續完成，今後舊(jiù)區改造将考慮轉向使用功能不完善、配套設施不健全、群衆改造意願迫切的老舊(jiù)小(xiǎo)區。

三是标準高，資(zī)源與資(zī)金平衡壓力大(dà)。巨大(dà)的資(zī)金壓力是當前及今後城市更新尤其成片綜合更新面臨的首要難題。一(yī)方面前期房屋征收、廠房補償安置等成本巨大(dà)，在當前穩控房價背景下(xià)，成本收益倒挂已是常态。另一(yī)方面項目多要滿足曆史風貌保護、功能性項目開(kāi)發、商(shāng)辦長周期自持運營等要求，項目開(kāi)發周期較長、财務成本擡高又(yòu)進一(yī)步加大(dà)平衡難度。

四是主體(tǐ)多，政府與市場平衡橋梁缺。城市更新項目涉及利益主體(tǐ)多，包括地方政府、産權主體(tǐ)、民企或外(wài)資(zī)開(kāi)發商(shāng)、運營主體(tǐ)、社會公衆等，不同主體(tǐ)利益訴求不同，整體(tǐ)推進協調難度大(dà)、時間長、工(gōng)作繁瑣。同時，更新項目還需響應市區兩級政府區域能級匹配、産業發展導入、公共服務利益保障等系列要求，亟需明确城市更新主體(tǐ)，統籌推進相關工(gōng)作，并積極探索市場化開(kāi)發經營模式。

二、加快推進城市更新工(gōng)作的建議

一(yī)是完善更新機制。從市級看，充分(fēn)發揮市級城市更新平台作用，加大(dà)城市更新統籌推進力度。從區級看，充分(fēn)借鑒市級實踐遴選優質區屬國企設立區級城市更新中(zhōng)心，作爲全區統一(yī)的城市更新功能性平台，承擔全區涉及曆史風貌保護任務重、舊(jiù)改難度大(dà)、開(kāi)發要求高的功能性基礎性城市更新工(gōng)作。

二是多元更新模式。探索擴大(dà)舊(jiù)區改造範圍，将改造範圍在原來的二級舊(jiù)裏以下(xià)房屋的基礎上擴大(dà)，探索将建築結構差、年久失修、建造标準低、基礎設施薄弱等居住環境差的房屋納入舊(jiù)區改造範圍。對于公房、私房混合區域，在更新協議簽訂達到一(yī)定比例，建議允許産權歸集代表主體(tǐ)通過房地産收購、産權異地置換等方式實現産權歸集。可參照深圳城市更新做法，探索将舊(jiù)工(gōng)業區、舊(jiù)商(shāng)業區拆除重建模式納入城市更新計劃。

三是強化更新保障。城市更新涉及舊(jiù)區改造、曆史風貌保護、重點功能區域轉型等成片更新的，可組合供應土地。對于承擔區域戰略、産業轉型的成片更新，開(kāi)發主體(tǐ)持有的商(shāng)業物(wù)業可降低自持比例。通過對城市更新中(zhōng)心資(zī)本金注入、設立城市更新基金、安排舊(jiù)住房改造專項資(zī)金等方式合理安排财政性資(zī)金對城市更新項目予以支持。積極探索通過發行地方政府專項債等方式籌集項目資(zī)金。

四是落實更新評估監督。根據城市更新實際推進情況，委托第三方開(kāi)展城市更新評估，圍繞舊(jiù)區範圍認定、更新開(kāi)發路徑、區域社會經濟貢獻等關鍵核心問題開(kāi)展專題研究，并定期跟蹤深圳、北(běi)京等地城市更新經驗做法，爲政策升級做儲備。