一(yī)、項目背景

外(wài)灘地區老建築保護與開(kāi)發工(gōng)作始于上世紀90年代，外(wài)灘第一(yī)立面30多幢老建築通過功能置換和保護性開(kāi)發，成爲各金融機構的辦公場所，外(wài)灘金融集聚帶加快形成。總體(tǐ)上看，外(wài)灘地區第一(yī)立面的開(kāi)發成果顯著，但外(wài)灘地區仍有一(yī)大(dà)批老建築未能有效保護利用，建築陳舊(jiù)老化、内部産權關系複雜(zá)、功能混雜(zá)環境差的問題未得以有效改善，老建築的功能和價值未得到有效發揮。爲貫徹市委、市政府領導重要批示精神，上咨受市發展改革委的委托，開(kāi)展外(wài)灘地區老建築保護開(kāi)發利用思路研究工(gōng)作。

二、内容及進展

分(fēn)工(gōng)協作，建立市區合作模式，協同推進課題研究工(gōng)作。上咨課題組配合市發改委完成老建築保護利用體(tǐ)制機制和政策保障方案研究；配合黃浦區政府完善“一(yī)樓一(yī)冊”基本情況，開(kāi)展外(wài)灘地區功能定位研究、編制近遠期、分(fēn)類實施推進方案等工(gōng)作；以案促研，歸納總結相關工(gōng)作經驗，爲老建築保護利用開(kāi)辟一(yī)條新路。根據外(wài)灘地區老建築當前所處的開(kāi)發階段，課題組分(fēn)别選取外(wài)灘源一(yī)期、160老市府項目和外(wài)灘源二期等三個項目作爲典型案例開(kāi)展深入研究，總結經驗及探索保護開(kāi)發路徑；以點帶面，制定一(yī)次規劃、分(fēn)步實施工(gōng)作路線，有序推進老建築保護開(kāi)發。根據外(wài)灘地區總體(tǐ)功能定位，編制老建築保護開(kāi)發專項規劃；課題組根據開(kāi)發計劃，提出近期拟圍繞“點、線、面”穩步推進。

2019年10月9日，黃浦區160街坊保護性綜合改造項目（160老市府）正式開(kāi)工(gōng)，拉開(kāi)了外(wài)灘地區“第二立面”保護開(kāi)發的序幕；2021年2月8日，黃浦區發布《上海市黃浦區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目标綱要》，提出重點推進外(wài)灘曆史風貌保護區城市更新（外(wài)灘“第二立面”），積極推進外(wài)灘源二期、國際醫療中(zhōng)心、186街坊等項目。

三、成果及意義

上咨課題組先後完成《外(wài)灘地區老建築保護開(kāi)發利用思路研究報告》《外(wài)灘地區第二立面功能定位研究報告》《上海外(wài)灘老市府大(dà)樓項目可行性研究報告》《從160街坊到外(wài)灘源二期—推進外(wài)灘第二立面綜合改造的研究探索》等系列報告，對市級層面總體(tǐ)協調上、區級層面體(tǐ)制機制構建上和具體(tǐ)項目推進上都有積極的促進作用。

（1）在市級層面總體(tǐ)協調上

課題研究過程成果作爲市發改委上報市政府專題工(gōng)作會議讨論的基礎材料，并配合市發展改革委研究制定《黃浦區外(wài)灘地區老建築保護利用工(gōng)作方案》和《外(wài)灘地區老建築保護利用調研工(gōng)作方案》，形成市級層面總體(tǐ)協調的常态化溝通機制。

（2）在區級層面體(tǐ)制機制構建上

黃浦區委、區政府組建外(wài)灘地區老建築保護利用專項工(gōng)作組，定期召開(kāi)專項工(gōng)作推進會議。按照課題組設想，黃浦區初步形成設立外(wài)灘曆史文化風貌保護區保護開(kāi)發管委會的建議方案，希望管委會在市級部門充分(fēn)授權的基礎上，全面負責外(wài)灘地區規劃設計、土地收儲、文物(wù)保護、城市建設、産業發展、公共環境維護、品牌宣傳等各項工(gōng)作，推動外(wài)灘地區綜合開(kāi)發和老建築保護利用在更高标準和水平上加快推進。

（3）在具體(tǐ)項目推進上

外(wài)灘源二期作爲本市啓動外(wài)灘第二立面老建築保護開(kāi)發的重點先行項目，本課題重點從開(kāi)發機制、開(kāi)發路徑、政策突破、資(zī)金渠道、功能定位、業态布局以及投資(zī)效益分(fēn)析等方面進行了全面分(fēn)析，研究成果得到本項目開(kāi)發主體(tǐ)---久事集團和黃浦區政府的高度認可，目前黃浦區政府已與久事集團簽訂戰略合作協議，共同組建外(wài)灘源二期開(kāi)發主體(tǐ)，有序推進項目建設。